Įsivaizduokite, kad radote namus, kurie jums labai patinka (arba bent jau įžvelkite daug potencialo). Dabar: kas būtų, jei galėtum ten gyventi, bet užuot išleisdamas savo santaupas iš anksto, kiekvieną mėnesį sumoki nedidelę dalį už nuomą pradinei įmokai. Skamba kaip sapnas, tiesa? Greičiausiai taip - ypač jei esate laisvai samdomas darbuotojas so-so kreditas , arba didelis skolos ir pajamų santykis (tos prakeiktos studentų paskolos!), arba paprasčiausiai negali kiekvieną mėnesį atidėti pakankamai grynųjų pinigų, kad padėtų įmoką.
Na, ši situacija nėra tik svajonių dalykas-tai sutarties rūšis, žinoma kaip nuoma nuosavybei. Tačiau, kaip ir daugeliui per daug gerų scenarijų, reikia atsižvelgti į didelę riziką. Štai ką turėtumėte žinoti prieš pasirašydami:
Kas yra nuoma nuomai?
Šios vienaragio tipo nuomos sutartys vadinamos daugeliu dalykų, tačiau dažniausiai naudojamos nuomos nuoma, nuomos pirkimo-pardavimo sutartys, pirkimo-pardavimo sutartys arba pirkimo-pardavimo sutartys. Nuomos sutartyje nuomininkas sutinka išsinuomoti butą ar namą iš savininko. Kiekvieną mėnesį nuomotojas perveda dalį mėnesinės įmokos į nuomininko fondą namuose. Sutartinė kaina išlieka pastovi visos nuomos sutarties metu. Paprastai, kai nuomininkas sumokėjo pakankamai nuosavybės namuose, kad galėtų gauti hipoteką, nuomininkas turi galimybę pirkti iš savininko.
Pavyzdžiui, nuomininkas gali pasirašyti 150 000 USD namo nuomos pirkimo-pardavimo sutartį. Nuomotojas pareikalaus, kad jie padėtų 500 USD ir sumokėtų 1200 USD per mėnesį - 200 USD iš jų bus skirta pradinei įmokai. Po dvejų metų nuomininkai sumokės 4800 USD pradinei įmokai, arba 3,2 proc. FHA hipoteka . Jei jie taip pasirinko (atminkite, tai yra galimybė pirkti), nuomininkas gali garantuoti hipoteką ir laikytis įprastų būsto pirkimo procedūrų.
ką reiškia 2 2 2
Nors tai skamba kaip puiki sąranka, nuomos nuoma ne visada yra tokia stebuklinga.
Viena vertus, jie gali būti brangūs. Nuomotojai gali reikalauti negrąžinamų išankstinių mokesčių (vadinamų pasirinkimo priemoka), kad būtų užtikrinta galimybė pirkti. Jie gali būti tokie pat brangūs kaip pradinė įmoka - jei ne daugiau. Standartas paprastai yra 5 proc., Tačiau dėl to šalys gali derėtis. Be to, jei pasibaigus sutarčiai nuomininkas nuspręs nepirkti, jis neatgaus jokių sukauptų pinigų.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad nuoma nuomai skamba panašiai, tačiau labai skiriasi nuo sutarties dėl aktų sudarymo (kurie turi savo riziką). Sutartis dėl darbų yra pardavėjo finansuojami namai, kuriuose pirkėjas ilgą laiką grąžina pardavėjui mėnesines įmokas su didelėmis palūkanomis. Tokiais atvejais nuomininkas yra atsakingas už visus remonto darbus, paprastai mokesčius ir draudimą.
Nuomos atveju nuomininkui nuomos laikotarpiu paprastai taikomi nuomininkų įstatymai ir jis nėra atsakingas už techninę priežiūrą ar remontą. Tačiau tai gali skirtis įvairiose valstijose - ir jūsų nuomotojas gali pabandyti, kad jūs pasirašytumėte šias teises (nors vėlgi, kiekvienoje valstybėje to teisėtumas skiriasi).
Kokia yra nuomos nuomos rizika?
Kadangi būsto nuosavybė tampa nepasiekiama daugiau amerikiečių, nuomos nuoma nuosavybė tampa vis populiaresnė. Dabar yra keletas gerai finansuojamų „Wall Street“ kompanijų pasiūlymas skaidrios nuomos programos atnaujintiems, aukštos klasės namams. Be to, jie yra įprasti tarpusavio pardavimuose, pavyzdžiui, jei šeimos draugas nori jums parduoti savo turtą, bet jūs dar neturite viso finansavimo. Tačiau, pasak Nichole Monticelli, nekilnojamojo turto agento „BEX Realty“ Floridoje standartinė nuomos nuosavybė sutartis beveik visada yra sudaryta atsižvelgiant į pardavėjo interesus-tai reiškia, kad stodami į jas kaip nuomininkas, turite atlikti deramą patikrinimą, kad sumažintumėte riziką.
Pavyzdžiui, nuomotojas/pardavėjas gali stengtis, kad visa techninė priežiūra ir remontas priklausytų nuomininkui (tai gali prieštarauti nuomininkų įstatymams daugelyje valstijų, todėl pasitarkite su savo advokatu!) Arba sutartyje gali būti nurodyta, kad vienas pavėluotas mokėjimas panaikins sutartį . Tai reiškia, kad nuomininkas praras visus pinigus, kuriuos jie jau sumokėjo, taip pat pinigus, kuriuos jie skyrė turto renovacijai ir remontui.
Ir kadangi nuoma nuomai yra patraukli tiems, kurie kitaip yra išstumti iš tradicinių būsto pirkimo galimybių, rinka yra jautri sukčiai. Pavyzdžiui, Floridoje 2000-ųjų viduryje įvykus būsto rinkos katastrofai padaugėjo sukčių, susijusių su nuoma iš nuomos, sako Monticelli. Buvo daug atvejų, kai nuomininkai mokėdavo mėnesinius mokėjimus, baigdavo remontą ir netgi atnaujindavo būstą, o nekilnojamojo turto savininkai kišdavo įmokas. Tuomet savininkai nustos mokėti hipotekos įmokas, o nuomininkai atsidurs aukšti ir sausi, kai bankai atvyks susigrąžinti turto. 2016 m „New York Times“ tyrimas parodė, kad šių sukčių vėl padaugėjo.
Jei radote galimybę išsinuomoti, stebėkite kai kurias iš šių raudonų vėliavų:
- Jei būsto būklė bloga, tai gali reikšti, kad jis buvo apleistas, jau buvo uždarytas arba bankas jį susigrąžina.
- Saugokitės šeimininko, kuris atgraso jus nuo nepriklausomo patikrinimo ir įvertinimo.
- Jūsų papildomi mokėjimai turėtų sudaryti sutartą įmokos sumą: paprastai kalbame apie 3,5 proc. Įmoką už FHA apdraustą hipoteką, Holden Lewis, namų ekspertas „NerdWallet“ , sako.
- Patikrinkite pavadinimo ataskaitą ir įsitikinkite, kad jūsų nuomotojas yra teisėtas turto savininkas, sako Shaolaine Loving, advokatė Loving Law LTD . Ataskaitoje taip pat bus išsamiai aprašyti visi papildomi suvaržymai ar sprendimai, kuriuos reikėtų sumokėti prieš jums įsigyjant nuosavybę (ir tikėtina, kad nuomotojas pareikalaus už juos sumokėti).
Tačiau net jei visi šie dalykai tampa visiškai aiškūs, svarbu suvokti, kad vis dar patenkate į neramią situaciją-investuojate į tai, ko mažai kontroliuojate.
1212 reikšmė
Pvz., Nors pasirašius nuomos sutartį galbūt nebuvo jokių papildomų turto suvaržymų, savininkas galbūt pridėjo šiek tiek vėliau, sako Lovingas. Nustatant, ar taip yra, ir bandant apsisaugoti nuo to, jums reikės papildomų išlaidų. Dėl to tikrosios būsto įsigijimo išlaidos per nuomos sutartį gali būti daug didesnės nei įprasto pirkimo.
Be to, nors jūs turite teisėtas teises į investuotus pinigus, kraštutiniais atvejais gali būti labai brangu gauti tai, ką esate skolingi: savininkas vis tiek gali neįvykdyti savo įsipareigojimų dėl hipotekos ir prarasti būstą, kad būtų uždarytas, sako Lovingas. [Tai] jus įpareigotų priversti bylinėtis dėl bet kokių teisių gynimo priemonių prieš pardavėją.
Ką daryti prieš pasirašant punktyrine linija
Jei nusprendėte, kad nuoma nuosavybė yra jums, arba jei įsimylėjote nuomą, kurioje yra pirkimo galimybė, kitas žingsnis turėtų būti paskambinti savo advokatui. Kaip minėta anksčiau, skirtingos valstijos ir regionai turi savo įstatymus, susijusius su nuoma nuosavybėn, todėl įsitikinkite, kad jūsų advokatas žino, kur ketinate pasirašyti nuomos sutartį.
Monticelli linkusi patarti savo klientams susilaikyti nuo nuomos iki nuomos, tačiau jei jos klientai nusprendžia eiti šiuo keliu, ji visada rekomenduoja, kad advokatas peržiūrėtų sutartį ir ją perrašytų, kad būtų palankiau nuomininkui ir sušvelnintų rizika. Pavyzdžiui, nuomininkai gali įsitikinti, kad nemoka dvigubai už atnaujinimus ir renovacijas, į kuriuos investuoja, ir kad pirkimo kaina negali būti padidinta, kai ateis laikas pirkti. Jei pardavėjas nesiderės iš naujo, laikykite tai įspėjančiu ženklu, sako ji.
Kai viską išsiaiškinsite iš savo advokato, pasikalbėkite su skolintoju:
Paprašykite būti iš anksto kvalifikuotas ir parodykite sutartį paskolos pareigūnui, sako Lewisas. Paskolų pareigūnas paims jūsų finansinę informaciją ir praneš jums, ar ketinate gauti hipoteką per kelerius metus. Jie taip pat pasirūpins, kad jūsų suskirstytos nuomos įmokos būtų susumuotos, kad atėjus tam laikui būtų sumokėta įmoka.
Ir, žinoma, jei nuoma išsinuomoti atrodo per daug rizikinga, tačiau jums patinka patogumas, kai sutaupote įmoką kartu su nuoma, visada galite persikelti į pigesnę vietą, bet mokėti tą pačią sumą už nuomą (t. , pigesnis nuomos mokestis nuomotojui, o likusi dalis - į taupomąją sąskaitą).
