Jei neturite fėjos krikšto mamos ar šaunios pusės milijono žmonių, greičiausiai jums reikės hipotekos, jei norite nusipirkti būstą. Štai kaip gauti ir pasirinkti hipoteką ir ko tikėtis viso proceso metu.
Pradėkite anksti
Pripažinkime: jūs galite eiti į tiek atvirų durų, kiek norite, bet jūs negalėsite jų nusipirkti be hipotekos. Taigi pradėkite rutulį riedėti anksti ir gaukite išankstinį patvirtinimą dar prieš pradėdami medžioti namus.
Mano rekomendacija būtų visada gauti išankstinį patvirtinimą prieš ieškant savo svajonių namų, sako Nickas Beseris, nekomercinės paskirties būsto ir bendruomenės plėtros direktorius „Guidewell“ finansiniai sprendimai . Niekada nėra gerai įsimylėti nekilnojamąjį turtą tik tada, kai sužinai, kad tu negali jo gauti už tą konkrečią kainą. Beseris sako, kad išankstinio patvirtinimo procesas neturėtų užtrukti ilgiau nei dieną ar dvi su patikimu skolinimo specialistu. Išankstinis patvirtinimas paprastai galioja 90 dienų, tada prireikus galite pakartoti procesą.
(Atminkite, kad skolintojas taip pat gali gauti išankstinę kvalifikaciją. Tai yra laisvas įvertinimas, ką galėtumėte sau leisti, remiantis jūsų pateikta finansine informacija ir lengvu kredito patikrinimu. Išankstinė kvalifikacija yra paprastesnis ir greitesnis procesas, nes jums nereikia pateikite savo finansų dokumentus. Tačiau dėl tos pačios priežasties tai taip pat iš esmės yra beprasmiška ir nereiškia, kad esate patvirtintas finansavimui. Tai tiesiog geras būdas įvertinti, kokio dydžio hipoteką galite gauti.)
Ar tu pasiruošęs?
Tačiau prieš kreipdamiesi dėl hipotekos įsitikinkite, kad susitvarkėte savo finansinį veiksmą: norite iš visų jėgų stengtis, kad gautumėte geriausius įkainius - arba apskritai.
11 11 reikšmė
Atkreipkite dėmesį į tai, kaip tvarkote savo kreditą, sako buvęs vykdomasis direktorius Tomas Gleasonas Masinis būstas , ne pelno siekianti būsto finansavimo institucija Masačusetso valstijoje. Jei nesilaikote kredito parduotuvėje, studentų paskolų ar paskolos automobiliui, turite pasirūpinti šiais klausimais. Priešingu atveju, sako jis, jūs tiesiog būsite atmestas.
Turite pasiekti tašką, kuriame trejus metus iš eilės turėjote nuoseklias pajamas, sako Marie Presti, įmonės savininkė/brokerė. „Presti“ grupė Niutone, Masa. Bankai taip pat nori matyti kai kuriuos grynųjų pinigų rezervus, kai kreipiatės dėl hipotekos. Skolintojai mėgsta žinoti, kad jūs turite ne tik pinigų pradiniam įnašui, bet ir pakankamai pinigų, kad galėtumėte sumokėti hipoteką tuo atveju, jei nusipirkę namą prarasite darbą. Jiems patinka matyti trijų ar šešių mėnesių išlaidas. Tai neturi būti didžiulis grynųjų pinigų kiekis jūsų taupomojoje sąskaitoje - į pensijų sąskaitų likučius, kurių, tikiuosi, nereikės liesti, gali būti įtraukta, pavyzdžiui, 401 (k) arba IRA.
Tuo tarpu jums bus suteiktos geresnės hipotekos palūkanų normos, jei jūsų kreditas yra puikus ir neturite daug skolų. Norint gauti mažiausią palūkanų normą, kredito balai turėtų būti 700, o skolininko skolos ir pajamų santykis turėtų būti apie 36%, sako Beseris. Tai reiškia, kad jūsų bendras mėnesinis skolos įsipareigojimas, įskaitant mokėjimų paskolą, paskolą automobiliui, kredito kortelės minimumą ir būsto paskolą, kurį bandote gauti, neturėtų viršyti 36% jūsų pajamų prieš apmokestinimą.
Tačiau daugelis skolintojų turi hipotekos finansavimą, kuris leis pasiekti balas iki žemo 600 -ųjų, priduria Beseris, o Fannie Mae ir Freddie Mac neseniai padarė pakeitimus, kad skolos santykis būtų iki 50%.
Apskritai, kuo blogesnis jūsų kredito balas, tuo didesnė palūkanų norma, sako Beseris - ir kuo didesnė palūkanų norma, tuo didesnė būsto įmoka. Tai svarbu, nes jūsų mėnesio įmokos dydis gali apriboti būsto, kurį galite nusipirkti, dydį. Jis netgi gali padėti nuspręsti dėl bendruomenės, kurioje jūsų šeima gali sau leisti gyventi, sako jis.
Jei jums reikia greito kredito balo smūgio, sumokėkite kredito kortelės likučius vienas iš skubiausių kredito stiprintojų aplinkui. Taip yra todėl, kad maždaug trečdalį jūsų kredito balo lemia kredito panaudojimas arba tai, kiek išnaudojote turimų kredito limitų. Sumokėję likučius, skolos ir pajamų santykis taip pat gali sumažėti iki priimtino lygio.
Sutaupyti Prisek tai Žiūrėti daugiau vaizdų (Vaizdo kreditas: Nasozi Kakembo)
Raskite skolintoją (ir ieškokite pirmųjų namų pirkėjų programų)
Yra daugybė hipotekinių skolintojų rūšių - nuo jūsų kaimyninio banko ar kredito unijos iki internetinių bankų iki nebankinių skolintojų. Nors jūsų bankas gali pasiūlyti būsto paskolas, būtinai palyginkite ir kitų skolintojų palūkanas ir sąlygas, nes vartotojų bankai gali būti ne tokie konkurencingi, ypač pirmą kartą perkantiems klientams. Visų pirma, patikrinkite pirmąsias namų pirkėjų programas, kurias palaiko jūsų valstija būsto finansų institucija arba vietinėse kredito unijose.
.11 * .11
Mes panaudojome pirmą kartą įsigytą namų pirkimo programą, kurią pasiūlė per kredito uniją, prie kurios turiu prieigą darbe,-sako Sarah Korval, kuri 2016 m. Bostone kartu su vyru Scotu nusipirko miesto namą. Išnagrinėjome daugybę skirtingų variantų, įskaitant tris skirtingas kredito unijas ir finansavimo galimybes per paskolos pareigūną. Galų gale kredito unijos pasiūlė tikrai stiprias programas su puikiais kursais, todėl pasirinkome vieną iš jų.
Pirmą kartą būsto pirkėjui dažnai gali būti sunku sugalvoti įprastą 20% pradinę įmoką: neturite esamo namo, kurį galėtumėte išgryninti, o galbūt per daug užsiėmėte kova su studentų paskolomis ar mokėjimais aukšto nuomos mokesčio, kad sutaupytumėte 40 000 USD ar daugiau grynųjų. Tačiau galite pasinaudoti daugybe paskolų programų, skirtų jūsų situacijos žmonėms.
Beser sako, kad hipotekos produktai, į kuriuos įeina tik 3% įmokų, yra skirti padėti mažas ir vidutines pajamas gaunančioms bendruomenėms ir jauniems suaugusiesiems įgyti nuosavybę. Federalinės paskolų programos, tokios kaip FHA, VA ir Fannie Mae „Homeready Mortgage“, leidžia lengviau užsidaryti hipotekoje be didelės įmokos. Iš tiesų, paskolos, kurias užtikrina Federalinė būsto administracija (FHA) yra atviri pirkėjams su Kredito balas siekia 580 balų , tuo tarpu VA paskolos leisti aktyviems kariniams nariams ir veteranams finansuoti namus be jokios įmokos.
Beseris sako, kad patikrinkite savo vietovės skolintojus, siūlančius šias programas arba jų pačių programų pirkėjams. Taip pat paklauskite apie valstybės ir vietos skatinimo programas, kurios gali sumažinti jūsų pradinę įmoką ar palūkanų normą, priduria jis. Kai kurios valstijos ar miestai siūlo gyventojams dar dosnesnes privilegijas pirmą kartą, pavyzdžiui, pirmąją įmoką, jei jie tam tikrą laiką lieka namuose.
Kad galėtumėte dalyvauti šiose programose, paprastai turėsite asmeniškai arba internetu baigti pirmą kartą būsto pirkėjo klasę HUD sertifikuotoje ne pelno organizacijoje. Išėję iš pastarojo meto nuosmukio, paskolų teikėjai supranta, kad siūlyti mažesnę pradinę įmoką yra rizika; tačiau jie mano, kad namų savigynos išsilavinimas yra galinga atgrasymo priemonė nuo įsipareigojimų neįvykdymo, sako Beseris.
Tai tiesa: paskolos gavėjai, besimokantys būsto pirkimo kurso, vėliau greičiausiai susidurs su uždarymu. Geriausias dalykas, kurį vartotojas gali padaryti pats, yra geriau išsilavinti, sako Gleasonas. Ir eidami į šias klases, mes matėme laikui bėgant, yra didelis skirtumas.
Dokumentų derliaus nuėmimas
Kai būsite pasirengę kreiptis dėl hipotekos (įskaitant išankstinį patvirtinimą), turėsite surinkti beprotiškai daug finansinių dokumentų. Priklausomai nuo jūsų organizacinių įgūdžių (arba jų trūkumo), tai gali būti pati sunkiausia būsto pirkimo proceso dalis. Be paskolos paraiškos pildymo, paprastai turėsite rasti ir pateikti:
- Paskutinės dvi mokesčių deklaracijos ir W-2 formos
- Naujausi atlyginimai (arba kitas pajamų įrodymas)
- Likučiai ir mėnesiniai mokėjimai už studentų paskolas, paskolas automobiliams ir kitas skolas
- Kredito kortelės likučiai ir minimalūs mokėjimai
- Dabartinės banko sąskaitos išrašai (tikrinimas ir santaupos)
- Investicinių sąskaitų likučiai (401 tūkst., IRA ir kt.)
- Atšaukti nuomos čekiai (dabartinių nuomos mokesčių įrodymas)
Fiksuota palūkanų norma, palyginti su reguliuojama palūkanų norma (ARM)
Dauguma būsto pirkėjo paskolų yra standartinė 30 metų fiksuotos palūkanų hipotekos paskola. Čia jūs užrakinsite tam tikrą palūkanų normą 30 metų-tai mažiausia rizika, nes jūsų mėnesio įmoka nesikeis. Tačiau tai nėra vienintelis hipotekos produktas - toli gražu ne.
Kita vertus, reguliuojama palūkanų norma yra tokia, kokia skamba - palūkanų norma gali keistis. Pamatysite juos reklamuojamus kaip 5/1 arba 7/1 ARM - tai reiškia, kad norma yra fiksuota pirmuosius penkerius (arba septynerius) metus, o vėliau ji gali keistis, atsižvelgiant į rinkos sąlygas, kartą per metus.
ARM yra šiek tiek rizikingesnis, tačiau jis turi pranašumą-būtent pradinė norma bus mažesnė nei fiksuotos palūkanų hipotekos. Pavyzdžiui, 30 metų fiksuotos palūkanų hipotekos reklama yra 4%; to paties skolintojo 5/1 ARM gali prasidėti nuo 3,5%. Tai gali reikšmingai sutaupyti per pirmuosius penkerius metus ir suteikti teisę gauti didesnę hipoteką. Tačiau atsižvelgiant į tai, kad nuo Didžiosios recesijos palūkanų normos buvo beveik žemiausios, teisinga manyti, kad mokėsite daugiau-galbūt šiek tiek daugiau-po šešerių metų, jei neparduosite ar nefinansuosite savo hipotekos. tada. Štai kodėl dauguma pirmą kartą būsto pirkėjo išteklių nukreipia jus į fiksuotos palūkanos hipoteką (ar net reikalauja).
Apie PMI
Priežastis, dėl kurios bet kuris skolintojas nori, kad jūs sumokėtumėte įmoką - nesvarbu, ar tai būtų automobilis, ar namas - yra ta, kad tol, kol nesumokėsite didelės dalies paskolos, jie prisiima didžiąją finansinės rizikos dalį. 20% pradinė įmoka užtikrina, kad, net jei būsto rinka žlugs ir būsto vertė nukris nuo 10% iki 15%, būstas vis tiek bus vertesnis nei skolintojas į jį investavo.
Štai kodėl, jei neatidėsite 20% ar daugiau, dauguma skolintojų reikalaus įsigyti privatų hipotekos draudimą arba PMI (kuris apsaugo skolintoją, o ne jūs).
ką reiškia angelo numeris 555?
Priklausomai nuo paskolos programos, galite mokėti už PMI skirtingais būdais - kai kurie jį įvyks į hipoteką, kad ji būtų finansuojama per 30 metų su šiek tiek didesne palūkanų norma, o kitais atvejais galite tiesiog sumokėti papildomus 100 USD. per mėnesį savo hipotekos (kol pasieksite 20–30% nuosavybės namuose). Bet net jei to nematysite, vienaip ar kitaip mokėsite.
Būsimi būsto pirkėjai, kurie finansavimui naudoja žemos įmokos hipotekos produktus, greičiausiai sumokės PMI ir (arba) gaus šiek tiek didesnę palūkanų normą, jei pasirinks „Mokėtojo mokamo hipotekos draudimo“ variantą, sako Beseris. Tai sakant, daugelis pirmą kartą būsto pirkėjų mano, kad kai viskas yra pasakyta ir padaryta, hipotekos įmoka yra mažesnė nei tuo metu jie moka nuomą.
Apie taškus
Galbūt esate girdėję apie hipotekos punktus, tokiu atveju tikriausiai tada pagalvojote: „Kokio velnio taškai turi nieko bendro? Sąžiningas klausimas! Iš esmės galite iš anksto sumokėti daugiau pinigų, kad sumažintumėte savo ilgalaikę palūkanų normą.
Vienas taškas paprastai yra 1% hipotekos. Taigi, pavyzdžiui, už 200 000 USD hipoteką, uždarant paskolą, galite sumokėti papildomus 2 000 USD (vieną tašką), kad sumažintumėte palūkanų normą nuo 4% iki 3,5% per visą paskolos laikotarpį. Ši papildoma suma padidės per 30 metų - sutaupysite dešimtis tūkstančių dolerių palūkanų ir sumažinsite mokėjimą kiekvieną mėnesį. Jei turite grynųjų pinigų, tai tikrai gali būti verta, tačiau pirmą kartą perkantys pirkėjai dažnai turi pakankamai pinigų.
ką reiškia 4 10
Uždarymo išlaidos
Kalbant apie grynuosius pinigus: pradinė įmoka nėra vieninteliai išankstiniai pinigai, kurių jums reikės norint gauti hipoteką. Būtinai atsižvelkite į uždarymo išlaidas, kurios skiriasi priklausomai nuo valstijos, bet yra linkusios vidutiniškai apie 3 700 USD , ir gali apimti pradinius mokesčius (banko mokestis už paskolos rašymą), inspektorių mokesčius, taškus, nuosavybės teisių draudimą, vertintojo ir advokato mokesčius ir kitus atsitiktinius mokesčius. Jūsų paskolos pareigūnas turėtų sugebėti iš anksto sąžiningai įvertinti šiuos mokesčius. Kai kuriais atvejais galima priversti pardavėją sumokėti jūsų uždarymo išlaidas: iš esmės jie sumoka mokesčius, o paskui ima daug daugiau už namą, todėl skausmas pasklinda per jūsų 30 metų hipoteką.
Jums taip pat gali tekti iš anksto sumokėti metų vertės namų savininkų draudimą ir turto mokesčius, kad jie būtų uždaryti, o tai bus pervesta į sąlyginio deponavimo sąskaitą (tai reiškia, kad bankas laiko pinigus ir moka šias sąskaitas jūsų vardu ištisus metus).
Tai, dėl ko esate patvirtintas ir ką galite sau leisti, gali būti du skirtingi skaičiai
Galiausiai atminkite, kad vien todėl, kad turite teisę gauti 400 000 USD hipoteką, dar nereiškia, kad turėtumėte nusipirkti 400 000 USD namą. Nustatykite savo tikslinę kainų diapazoną pagal jums patogią mėnesinę įmoką - ir jei ji yra mažesnė už jums priklausančią sumą, tiesiog atminkite, kad turite papildomą svyravimų kambarį, jei to tikrai reikia.
Paprastai sakau pirmą kartą perkantiems asmenims, stenkitės kuo labiau viršyti savo limitą, tačiau vis tiek jaučiatės patogiai mokėdami tą mėnesinę būsto išmoką, sako Presti. Tačiau atminkite, kad būsto nuosavybė apima ne tik hipotekos išlaidas: draudimas, turto mokesčiai, komunalinės paslaugos ir priežiūra gali padidėti iki tūkstančius dolerių per metus .
Beseris sako, kad vartotojai, kurie visada nuomojosi, nežino apie nuosavybės išlaidas. Jie turi suprasti, kad hipotekos finansavimas yra tik pirmas žingsnis. Kai jie įsikels, jie taip pat turės mokesčių, draudimo ir priežiūros išlaidų.
Tuo pačiu metu, sako Presti, dalis tų pinigų jums bus grąžinta hipotekos palūkanų mokesčio atskaitymo forma. Ir jei kaip jaunas pirkėjas esate įsitikinęs, kad per ateinančius kelerius metus savo karjeroje žengsite aukštyn, jums gali būti patogiau pasitempti.
Tik nepamirškite: būsto paskola yra negailestinga, o parduoti namą nėra kaip nuomos sutarties nutraukimas. Turite būti realistiškas dėl būsto, kurį galite nusipirkti, kainos, sako Gleasonas. Niekas šeimoje nesukelia didesnio streso, nei pernelyg ilgas buvimas namuose ir nežinojimas, ar galite sumokėti būsto paskolą. Taigi gyvenkite pagal savo biudžetą ir tikrai to laikykitės.
