Jei esate būsto pirkimo rinkoje, pažvelgti į sandorius ir trumpalaikius pardavimus gali atrodyti labiau prieinamas būdas įgyti nuosavybę. Nuosavybės gali būti gana nebrangios, palyginti su tradicine būsto rinka, ir jei esate patyręs pirkėjas, viršutinio fiksatoriaus idėja gali atrodyti patraukli. Tačiau prieš investuodami daugiau (ar bet kokio) laiko į tokio tipo nekilnojamąjį turtą, turėtumėte žinoti tikslų skirtumą tarp uždarymo ir trumpalaikio pardavimo ir to, ko reikia saugotis kaip potencialiam pirkėjui.
Pradėkime nuo apribojimų
Uždarymas įvyksta po to, kai būsto savininkas tris ar šešis mėnesius negali sumokėti hipotekos paskolos ir vis dar negali atsiskaityti už praleistus mokėjimus po to, kai skolintojas (paprastai bankas) išsiunčia pranešimą apie įsipareigojimų nevykdymą. Savininkas paprastai turi nuo 30 iki 120 dienų nuo pranešimo gavimo sumokėti hipotekos likutį arba sutinka parduoti savo turtą - jei nė vienas iš jų neįvyks, būstas uždaromas ir savininkas iškeldinamas.
Tada skolintojas parduoda būstą aukcione, kur pirkėjas gali jį nusipirkti. Nekilnojamojo turto agentas yra įtrauktas siekiant palengvinti pirkėjo ir skolintojo bendravimą, tačiau šis procesas yra daug oficialesnis, o sandoriai paprastai būna ne tokie lankstūs ir dažniau vėluojami. Remiantis Realtor.com , jei skolintojas negali parduoti būsto, turtas tampa bankui priklausančiu arba nekilnojamuoju turtu (REO).
Kur galite rasti išvardytų apribojimų?
Galite ieškoti apribojimų naudodamiesi kelių sąrašų paslauga, panašiai kaip būtų skelbiamas tradicinis sąrašas. Nuosavybės bus tiesiogiai pažymėtos kaip uždarytos.
Šiame Los Andželo uždarymo sąraše pastebėsite, kad namas parduodamas toks, koks yra, o nuotraukos rodo jo sąlygas. Keturių miegamųjų trijų vonių namai kainuoja 655 900 USD ir yra apibūdinami kaip investavimo galimybė. Kaimynystė, kurioje yra namas, yra laikoma ir atkeliaus Los Andžele, o vidutinė pardavimo kaina namuose, šiuo metu išvardytuose šioje konkrečioje vietovėje, yra 746 000 USD, pasak Zillow . Patyrusiam namų savininkui, nebijančiam sunkios renovacijos, tai tikrai gali būti investavimo galimybė, ypač jei namų šioje L.A. kaimynystėje vertė nuolat didėja, o tai greičiausiai bus. (Zillow praneša, kad Jeffersono parko namų vertė per pastaruosius metus padidėjo 8,8 proc.).
Ne visoms ribotoms prekėms reikia tokio didelio našumo atnaujinimo, ir ne visos rinkos uždarymo sąlygos būtų laikomos investavimo galimybe. Šis penkių miegamųjų, šešių vonios kambarių slėnio kaimo namas kainuoja 1 799 000 USD ir (bent jau pagal „Zillow“ paskelbtus vaizdus) yra nuostabios formos. Sąraše nurodoma, kad namas buvo atnaujintas 2016 m. Pavyzdžiui, šiuo metu slėnio kaime išvardytų namų vidutinė kaina yra 849 000 USD.
Tačiau vien todėl, kad namas internete atrodo gražiai, dar nereiškia, kad jame nėra problemų, o skaidrumo trūkumas yra didžiulis skausmo taškas pirkėjams, norintiems įsigyti uždarytą būstą.
Ką reikia žinoti naudojant ribojimo priemones?
Be to, kad procesas yra daug ilgesnis nei tradicinis būsto pirkimas, pradedantiesiems namų savininkams paprastai nerekomenduojama pirkti uždarymo.
Visų pirma, pirkėjas turi įsigyti nematomą namų taikiklį. Taip, teisingai perskaitėte. Jūs ne tik negalite apžiūrėti namų, bet ir negalite paprašyti profesionalios apžiūros. Pasak Zillow , pasitaikė atvejų, kai nepatenkinti pardavėjai apnuogino namus ir paliko turtą visiškai netvarkingai arba buvo tyčia sugadinti. Beatrice de Jong, gyvenamųjų namų pardavimo direktorė Atidaryti sąrašus Los Andžele , Kalifornijoje, sako mačiusi namus, kuriuose varinė santechnika buvo išimta iš namų parduoti, ir namus, kuriuose į vandentiekį buvo pilamas betonas. Namo interjere ir išorėje gali kilti ne tik didelių struktūrinių problemų, bet kai kuriais atvejais nuomininkai gali atsisakyti palikti turtą, o pirkėjas iš tikrųjų yra atsakingas už jų iškeldinimą.
Be to, nors ne visada reikalaujama grynųjų pinigų, kad būtų galima uždaryti turtą, de Jongas patvirtina, kad daugelis bankų nusprendžia parduoti būstą aukcionuose, o tai dažniausiai reikalauja pirkėjų grynaisiais pinigais. Jei neturite grynųjų pinigų, aukcionas dažnai virsta kainų siūlymu, kuriame jūs priešintumėtės potencialiems pirkėjams, kurie turi pinigų (o pinigai yra karalius).
Kas yra trumpas pardavimas (ir kuo jis skiriasi nuo ribojimo?)
Prieš kažkieno namų uždarymą jie gali pabandyti parduoti. Taip atsitinka, kai arba savininkas nebegali sumokėti hipotekos paskolos, arba strategiškai to nenori dėl to, kad sumažėja jų namo vertė (o tai kartais atsitinka svyruojančioje rinkoje). Pagal Realtor.com , pardavėjas kreiptųsi į savo hipotekos skolintoją, kuriam reikėtų sutikti su mažesne pardavimo kaina nei yra skolinga. Pavyzdžiui, pardavėjas galėtų išvardyti savo namus už 400 000 USD, o likęs hipotekos paskolos likutis - 430 000 USD. Pardavėjui pritrūktų 30 000 USD grąžinti savo bankui. Pasibaigus sandoriui, pardavėjas nebus atsakingas už 30 000 USD.
Pasak „Bankrate“ , savininkui reikės užpildyti paraišką parduoti trumpąjį pardavimą ir parašyti sunkumų laišką, kuriame būtų išsamiai aprašyta jų finansinė padėtis (įskaitant atlyginimo nurodymus, mokesčių deklaracijas ir banko ataskaitas), ir pasakyti skolintojui, kad jie negalės grąžinti, kiek jų namuose trūksta, kai tik parduoda. Paprastai procesas trunka mėnesius.
Kai kuriais atvejais hipotekos kreditorius gali iš tikrųjų norėti, kad parduoti prarasti pinigai būtų grąžinti, o tai vadinama sprendimu dėl trūkumų. Kai kurios valstijos turi tai uždraudė , bet tai tikrai turi žinoti pardavėjas.
Kur rasite trumpųjų pardavimų?
Turėtumėte sugebėti rasti trumpo pardavimo sąrašus naudodami kelių sąrašų paslaugą. Nekilnojamojo turto agentai išvardija daug trumpųjų pardavimų, tačiau sąrašas gali būti nepažymėtas kaip trumpas pardavimas. Pavyzdžiui, galite eiti į Atidaryti sąrašus o fiksatorių filtre būtų rodomi trumpi pardavimai.
Ką reikia žinoti parduodant trumpas prekes
Laikas, kurio reikia sandoriui įvykdyti su trumpalaikiu pardavimu, paprastai užtrunka žymiai ilgiau (paprastai nuo 90 iki 120 dienų, pagal „Realtor.com“) nei tradicinis sąrašas. Kadangi pirkėjas pirmiausia susiduria su skolintoju, o ne su pardavėju, kuris yra gana laisvas, pasiūlymo kaina turi būti patvirtinta skolintojo, ir tai užtrunka.
Trumpo pardavimo kaina yra kebli. Pagal pinigus iki 30 pirkėjui svarbu patvirtinti, ar trumpalaikis pardavimas buvo patvirtintas, ar ne. Jei jis buvo patvirtintas, skolintojas jau susitarė dėl kainos, už kurią savininkas nori parduoti būstą. Jei ne, pardavėjo trumpalaikis pardavimas bus atmestas.
Pasak „The Balance“ , maža aukciono kaina gali būti strategija, naudojama aukciono agentui ir pardavėjui, kad pritrauktų kelis trumpojo pardavimo pasiūlymus. Ši kaina yra gana sklandi, nes jei skolintojas nepatvirtins kainos, kaina pakils. Galiausiai: trumpas pardavimas nebūtinai reiškia, kad galėsite įsigyti būstą, kurio kaina yra mažesnė už rinkos vertę. „Balance“ teigia, kad trumpalaikio pardavimo kaina gali būti didelė; jis gali būti žemas; tai gali priklausyti nuo pinigų.
Be to, skolintojai neparduos pardavimo, kol pirkėjas neįsipareigos įvykdyti tam tikrų prašymų, pvz., Sumokėti už remontą ir uždarymo išlaidas - viską, už ką paprastai būtų atsakingas pardavėjas, pirkėjas turi sutikti prisiimti.
Taip pat turėtumėte priimti turtą tokį, koks yra, nors, kaip teigia „Realtor.com“, pirkėjas gali paprašyti apžiūros. Jei pirkėjas nustato bet kokios rūšies turtui padarytą žalą, skolintojas nėra atsakingas už jos pašalinimą. Jei būsto būklė yra labai neprižiūrima, pirkėjas gali kainuoti astronominę pinigų sumą, kad pašalintų visą žalą.
Galų gale, jei jus riboja ar parduodamas trumpas pardavimas, įsitikinkite, kad atlikote visus tyrimus ir suprantate visą riziką. Nes nors tai gali būti jūsų svajonių namai, tai gali būti ir jūsų košmarai . Įsitikinkite, kad tai buvęs.
Daugiau puikių nekilnojamojo turto objektų:
- Kodėl aš tikrai gailiuosi nusipirkęs „pakankamai gero“ namą
- Štai ką iš tikrųjų patinka gyventi atsivertusioje bažnyčioje
- 10 geriausių vietų gyventi, jei nekenčiate vairavimo
- 11 IKEA produktų, kuriuos turėtų žinoti kiekvienas nuomininkas
- Remiantis statistika, 15 geriausių JAV miestų darbo ir asmeninio gyvenimo pusiausvyrai
