Mes visi tai girdėjome. Jei norite nusipirkti, visada turėtumėte ieškoti blogiausio namo geriausioje kaimynystėje. Bet ar daugelis iš mūsų sustojo abejoti šia įprasta išmintimi? Aš maniau, kad klydau į suvažiavimą, kai nusipirkau vieną pigiausių namų kaimynystėje, kurio daugelis vietinių vengia (ir mano amžinam nusivylimui, kad „Uber“ vairuotojai mano „Airbnb“ svečiams sako, kad jų reikėtų vengti) - bet ar tai tiesa?
Autoriai „Zillow Talk“: naujos nekilnojamojo turto taisyklės , Spenceris Rascoffas ir Stanas Humphriesas susidūrė su tuo senojo nekilnojamojo turto diktu. Ir atspėk: tai iš tikrųjų baisus patarimas!
Aš perskaičiau jų knygą, kad jums nereikėtų (nors tai puikus skaitymas!), Ir kalbėjau su Zillow Vyresnysis ekonomistas Aaronas Terrazas, kuris mane supažindino su jų tyrimais ir išvadomis. (Leiskite man iš anksto pasakyti, kad nesu nekilnojamojo turto ekspertas ir nežaidžiu internete. Čia dalinuosi tuo, ką išmokau ir savo patirtimi. Jūsų rida gali skirtis.)
Taigi, s turėtų perkate blogiausią namą geriausiame rajone?
Trumpas atsakymas: Ne.
Atrodo, kad posakis pagrįstas mūsų meile sandoriui. Terrazas sako, kad visi ieško sandorio, o jei pažvelgsite atgal, tai suprasdavo, kad pigiausias namas gražioje kaimynystėje buvo geras pasiūlymas… kad tai buvo įėjimas į uždaras zonas. Ir, žinoma, jis pripažįsta, kad jei norite trintis alkūnėmis su turtingesniais žmonėmis arba galimybė naudotis turtingesniais kaimynystės patogumais, pvz., Parkais ir mokyklomis, nusveria jūsų norą, kad jūsų namų vertė augtų, tai gali paskatinti nusipirkti pigų būstą gerame rajone .
Tačiau, jei norite, kad artimiausiais metais jūsų namų vertė taptų grupuotėmis, jų duomenys sako, kad taip elgtis negalima.
Susijęs: 7 dalykai, kuriuos norėčiau žinoti prieš pirkdamas fiksatorių
Kaip jie žino?
„Zillow“ įkūrė pora namų medžioklės technologijų žmonių, kurie buvo nusivylę neturėdami prieigos prie nekilnojamojo turto duomenų, paaiškino Terrazas. Ir ar jie kada nors turi savo rankas prie duomenų dabar! Taigi jie įsigilino į tai.
Terrazas sako, kad jie įvertino visus rajonus tam tikroje metro zonoje visoje šalyje, tada paėmė dešimt procentų namų ir palygino juos su bendra tendencija atitinkamuose jų rajonuose.
Knyga ją suskaido:
Jei posakis būtų teisingas, apatiniai 10 procentų namų turėtų veikti geriau nei brangesni namai jų kaimynystėje. Greitesnis įvertinimas parodytų, kad pigiausio namo pirkimas geriausioje kaimynystėje yra strategija, kuri tikrai pasiteisina.
Bet, deja, to nėra. Vietoj to, mes nustatėme, kad tik retai apatiniai 10 procentų lenkia 90 procentų namų pagal pašto kodą
Terrazas sako, kad tai, kas įvyko, yra tai, kad apatiniai 10 proc. Gerai, tai nėra gerai ar blogai.
Jis sako, kad spardytojas ateina, kai palygini šiuos brangius rajonus su kitais mikrorajonų rajonais. Šios brangios vietovės yra nepakankamai veiksmingos visame metro.
Arba, kaip sakoma knygoje,
ką reiškia 1234 dvasiškai
Pirkdami blogiausią namą geriausioje kaimynystėje, iš tikrųjų gali atsirasti priešingų rezultatų. Taip yra todėl, kad kuo turtingesnė kaimynystė, palyginti su didesniu metropoliniu rajonu, tuo prastesni yra 10 procentų namų. Trumpai tariant, kuo gražesnė kaimynystė, tuo didesnis mitas!
Sutaupyti Prisek tai Žiūrėti daugiau vaizdų (Vaizdo kreditas: teisėjas Darraghas)
Yra geresnis patarimas:
Štai ką turėtumėte daryti, jei norite, kad namų vertė sparčiau didėtų: pakoreguokite seną posakį ir nusipirkite pigiausią namą karščiausiame rajone, kur rašoma knygoje:
… Namai linkę įvertinti savo vertę dar greičiau nei namai, esantys aukščiausioje kaimynystėje. Vėlgi, iš tikrųjų yra geresnė nekilnojamojo turto strategija pirkti būstą už pagrindinės kaimynystės ribų. ... Taigi, jei esate išprusęs būsto pirkėjas, galbūt norėsite persikelti į vieną iš mažiau išsivysčiusių rajonų, supančių tą nuostabią miesto dalį. Galite drąsiai lažintis, kad laikui bėgant jums patiks ir didesnė būsto vertė, ir kaimynystė su daugybe tų pačių funkcijų, dėl kurių kadaise teko keliauti. Trumpai tariant, jei turite šiek tiek kantrybės, galite palaukti, kol pas jus ateis vėsuma.
Bet kas daro karštą kaimynystę? Matematiškai tai yra vieta, kurioje istoriškai namų vertės yra mažesnės už viso metro vertę, tačiau per pastaruosius penkerius metus pabrangimas viršijo metro vidurkį. Ir kaip rasti tą informaciją? Akivaizdu vieta yra Zillow, sako Terrazas (jis yra jų vyresnysis ekonomistas), tačiau taip pat galite pasikalbėti su vietiniais nekilnojamojo turto specialistais.
Jei neprieštaraujate plušėti per kai kurias mega skaičiuokles, viskas zillow.com/data . Su „Terrazas“ pagalba radau savo kaimynystės duomenis. (Aš čia rašytojas, o ne statistikas!)
- Pirmoji parinktis puslapyje yra duomenų tipas - išskleidžiamajame meniu pasirinkite ZHVI (tai yra „Zillow Home Value Index“).
- Kitas yra geografija - čia pasirinkite kaimynystę.
- Atsisiųskite milžinišką kiekvieno JAV mikrorajono skaičiuoklę ir filtruokite pagal savo metro zoną (čia jums reikia tam tikrų „Excel“ įgūdžių).
- Nukreipiame 5 metų stulpelį ir ieškome skaičiaus, esančio virš metro zonos vidurio (pusiaukelėje). Mano džiaugsmui, manoji buvo viršutiniame trečdalyje, gerokai virš vidurkio, ir nedaug atsiliko nuo ankstesnės kaimynystės.
Žinoma, jūs turite būti karštoje kaimynystėje pakankamai anksti, kad susitartumėte, todėl čia atsiranda sudėtingas mokslas (ar menas?) Nustatyti, kas bus karšta toliau.
Susijęs: 20 klausimų, kuriuos turėtumėte užduoti savo nuomotojui dabar
Apsvarstykite halo efektą, sako Terrazas, ir ieškokite mažesnių kainų rajonų greta karštų. Tos kavinės ir galerijos ir kitos pradės skverbtis į labiau prieinamas vietoves, nes ten kyla kainos. (Galiu garantuoti-mes pardavėme savo senus namus kaimynystėje, kuri buvo labai karšta, ir priartėjome prie miesto centro prie dabartinio, daug pigesnio už kvadratinį metrą, ir restoranai pradeda lankytis .) Taip pat svarbus artumas miesto centrui, tačiau buvo ir kitų įdomių išvadų.
Pamirškite apie hipsterius, sakoma knygoje. Svarbiausia, kad didžiausias kaimynystės rodiklis, kuris vieną dieną labai padidėtų, buvo jo būsto fondo amžius. Kuo vyresni vidutiniai namai, tuo didesnė tikimybė, kad tam tikra kaimynystė bus stipriai įvertinta.
Kas, kodėl? Čia aš tikrai jaudinuosi, sėdėdamas čia, savo 1890 m. Senesni namai paprastai reikalauja didesnių investicijų, aiškina Terrazas (galite tai pasakyti dar kartą!), Todėl jie yra pigesni. Tai galimybė, reikalaujanti tam tikrų investicijų, tačiau ilgainiui atsipirks. (Tai reiškia, kad jie gali būti ne tokie sandoriai, kokie buvo anksčiau, sako jis, nes fiksatorių viršutinė dalis šiais laikais nėra tokia nuolaida, kaip ir dabar.)
Tą patį galima pasakyti ir apie rajonus, kuriuose yra daugiau nuomininkų; šių namų savininkai nebūtinai tiek investuoja į šiuos namus ar juos prižiūri, sako jis, todėl parduodant juos labiau tikėtina, kad rasite nebrangų fiksatorių.
Jei ieškote puikios grąžos, pasak šių ekspertų, pamirškite įprastą išmintį. Pigiausias namas geriausiame rajone yra ne tas kelias. Vietoj to, nusipirkite pigiausią namą karščiausiame rajone - ir pradėkite ieškoti senesniame rajone, arti veiksmo.
333 reikšmė meilėje
Iš naujo redaguota iš įrašo, kuris iš pradžių buvo paskelbtas 2018-02-22-LS
Skaityti daugiau: Ar „Gentrifiers“ gali padėti kovoti su gentrifikacija? Galbūt ne, bet vis tiek turėtumėte pabandyti
