Atlikęs keletą esminių namų renovacijos darbų, norėjau nustatyti investicijų grąžą, kiek dar galėtume nuveikti, kol mūsų turtas nepagerės, ir ar verta ištirti refinansavimą. Taigi kreipiausi į savo labai dosnų nekilnojamojo turto agentą Garrettą Acklesą Semoninas Luisvilyje, Kentukyje, apytiksliai apskaičiuoti, kol mes ėmėmės oficialaus įvertinimo. Paprastai, kai gaunate įvertinimą, pateikiami puslapiai, kuriuose sunku perskaityti nekilnojamojo turto žargoną. Taigi įsivaizduokite mano nuostabą, kai Acklesas man pateikė paprastą skaičių ir paaiškinimą, kurį galėjo suprasti beveik kiekvienas.
Nors daugelis nekilnojamojo turto specialistų vertina dolerius už kvadratines pėdas, Acklesas pirmenybę teikė-bent jau mano atveju ir mūsų rajone-nekilnojamąjį turtą vertinti nuo vienos iki penkių žvaigždučių skalės. Iš esmės jis žiūri į kaimynystėje esančias nekilnojamojo turto vietas, mato, ko jie siekia, ir sukuria penkis skirtingus skliaustus: savybės, kurios yra beveik negyvenamos, yra vienos žvaigždės savybės, o aukščiausios klasės svajonių namo savybės yra penkios žvaigždžių nekilnojamąjį turtą, o vidutinė būsto kaina rajone yra trijų žvaigždučių.
Aš visada matau 1234 laikrodyje
Žvelgdamas į tai taip, galiu lengvai nustatyti pirkėjo tipą ir kainų diapazoną, kurį jie greičiausiai sumokėtų už turtą, sako man Acklesas. Tada kiekvienai mikrorajono „žvaigždžių“ kategorijai galime priskirti priimtiną kainą už kvadratinių pėdų diapazoną. Jis taip pat sakė, kad šis metodas leidžia jam geriau kontroliuoti nukrypimus.
Jis man pasakė, kad kai pirmą kartą įsigijome savo turtą, jis jį būtų priskyręs žemai dviejų žvaigždučių kategorijai: jis turėjo potencialo, buvo tinkamas gyventi, tačiau jį labai reikėjo atnaujinti. Už tai sumokėjome 200 000 USD arba maždaug 50 USD už kvadratinį metrą. Tada, kai mes atlikome pradinius bendrus atnaujinimus (pvz., Įdiegėme centrinį orą, daugybę kosmetikos atnaujinimų ir baisų trečiojo aukšto darbą), jis pasakė, kad šokome į tvirtą vidutinio ir aukšto trijų žvaigždučių namą. mūsų skaičiavimais, nuo 85 USD už kvadratinį pėdą iki 95 USD už kvadratinį metrą.
Ir jis buvo teisus! Kai turėjome oficialų įvertinimą, mūsų namai po pradinių atnaujinimų buvo įvertinti 350 000 USD.
Taigi mes atlikome daugiau atnaujinimų-atnaujinome savo virtuvę, sandėliuką ir vonią (Acklesas sakė, kad aukštesnės klasės pirkėjas ją vizualiai ir funkciškai įvertins.) Jis mums pasakė, kad šie renai perkėlė mus į aukštą trijų iki žemų keturių žvaigždučių kategoriją. Remiantis panašiomis vietovės savybėmis, mes gavome 110–115 USD už kvadratinį metrą arba nuo 429 000 iki 448 000 USD.
Mes nusprendėme, kad verta refinansuoti, ir gavome oficialų įvertinimą. Pasirodo, jis vėl buvo teisus, nors ir šiek tiek konservatyvus, ir mūsų namai buvo verti 475 000 USD.
Mes vis dar planuojame keletą nedidelių atnaujinimų, kad dar labiau padidintume savo reitingą, tačiau Acklesas mums pasakė, kad mūsų namas tikrai galės patekti į vidurinį keturių žvaigždučių reitingą arba apie 125 USD už kvadratinį metrą, nes tai yra didžiausias mūsų turtą, dėl jo vietos ir bendro funkcionalumo. Nors prie savo turto galėtume pridėti kiekvieną atnaujinimą, už jį gausime tik tiek investicijų grąžos.
ką 1111 reiškia dvasiškai
Kaip ir pirkėjas, kuris nemokėtų „penkių žvaigždučių“ pinigų už viešbutį, esantį už pusės mylios nuo paplūdimio, nemanau, kad galėtumėte ką nors padaryti-ar bet kokią pinigų sumą, kurią galėtumėte išleisti. kad tai būtų penkių žvaigždučių vieta, sakė Acklesas.
Taip, Ackleso metodas yra netradicinis, tačiau toks požiūris yra įprastas nekilnojamojo turto agentams. Nors Baras „Einat“ , nekilnojamojo turto agentė, turinti „Compass“ Brukline, Niujorke, sako, kad ji niekada nebuvo įvertinusi žvaigždžių, ji ir jos kolegos paprastai vertina būstą ir vietą pagal skalę su panašiomis savybėmis rinkoje ir naujausiais pardavimais. Tačiau ne visi agentai tai daro. Baras pažymi, kad kai kurie agentai Niujorke griežtai laikosi kvadratinės pėdos kainos.
dvasinė 411 prasmė
Tai reiškia, kad tikrai neturėtumėte praleisti oficialaus vertinimo, jei ketinate kada nors parduoti ar refinansuoti, bet manau, kad Ackleso triukas man labai padėjo, kai bandau įvertinti, kokius renovacijos darbus verta atlikti ir kiek jie padidins mano namų perpardavimo vertę.
