Kas iš mūsų nesulaukė vizijų nusipirkti nelaimės ištiktą namą, jį sutvarkyti ir parduoti, kad gautumėte gražų pelną? HGTV laidos leidžia atrodyti tiesiog lengvai ir smagiai. Tačiau net šių laidų veteranai ir dideli kišeniniai profesionalai kartais sunkiai uždirba pinigus vartydamas namus - ar bent jau to pakanka, kad jis būtų vertas streso ir vargo.
Neįtikino? Įsivaizduokime, kad nusipirkome pavargusį seną namą už 300 000 USD, investuojame 50 000 USD į remontą ir patobulinimus ir perparduodame jį už 400 000 USD, siekdami 50 000 USD pelno. Skamba gana puikiai, tiesa? Na, vardan burbulo sprogimo, pažiūrėkime, kaip aštrūs realybės kraštai gali pramušti skylutes mūsų besisukančioje fantazijoje.
Priežastis Nr. 1: komisiniai
Kiekvieną kartą, kai parduodate namą, pradedate nuostolingai, nes jūs mokate vidutiniškai 5–6% maklerio komisinių. Net jei pats esate makleris, paprastai turėsite sumokėti bent 2,5–3% pirkėjo agento komisinį mokestį. Tačiau daugumai žmonių tai reiškia, kad jums reikia namų, kad jų vertė būtų bent 5 proc.
Naudodami 5,26% komisinio mokesčio vidurkį visoje šalyje, sumokėsime 21 040 USD maklerio mokesčių, kad parduotume savo 400 000 USD namus - į šį skaičių net neįeina rinkodara ar inscenizacija. Tai sumažina mūsų pelną iki 28 960 USD.
prasmė pamatyti 1111
2 priežastis: laikas ne jūsų pusėje
Remonto programos HGTV yra redaguojamos taip, kad sutrumpintų ilgą ir sudėtingą procesą iki vieno epizodo. Tiesa ta, kad bet koks pertvarkymo projektas užtrunka - ir paprastai daug daugiau, nei manote. Rangovas Tomas Silva iš PBS Šis senas namas yra pasakęs turėtumėte tikėtis, kad visiškas virtuvės remontas užtruks nuo dviejų iki šešių mėnesių. Ir kad ir kokį biudžetą bei tvarkaraštį nuspręstumėte, tai užtruks ilgiau ir kainuos daugiau, - Silva man sausį sakė. Taip yra todėl, kad atliekant didelį pertvarkymą beveik visada iškyla netikėtų problemų ar dizaino pakeitimų.
Ir tai, jei netgi galite gauti rangovą. Mes esame viduryje a kvalifikuotos darbo jėgos trūkumas , o judriose rinkose - geri statybų profesionalai rezervuotas mėnesiams ; gali užtrukti savaites, kol gausite atgalinį skambutį ar pasiūlymą. Be nacionalinės televizijos auditorijos naudos, jūsų rangovas daug rečiau dirbs viršvalandžius, kad užbaigtų darbą pagal jūsų tvarkaraštį, jei kiltų komplikacijų.
Tačiau kuo ilgiau laikote nuosavybę, tuo ilgiau mokate pridėtines išlaidas, tokias kaip draudimas, turto mokesčiai ir komunaliniai mokesčiai. Darant prielaidą, kad galėsite užbaigti darbą ir parduoti būstą per šešis mėnesius - tai tikriausiai yra optimistiška - vis tiek būsite ant kablio pusės metų turto mokesčiams, draudimui ir komunalinėms paslaugoms. Prie vidutinė efektyvi norma 1,15% , vien mokesčiai už 300 000 USD vertės turtą po šešių mėnesių siektų 1725 USD; pridėkite namų savininkų draudimą ir sąskaitas už elektrą, dujas ir vandenį, o mūsų pelnas dar labiau mažės.
Priežastis Nr. 3: mokesčiai
Kai paprasti žmonės parduoda būstą, jiems paprastai nereikia jaudintis, kad sumokės mokesčius už pelną, net jei jis yra gana didelis. Jei parduodate namą, kuriame gyvenote dvejus pastaruosius penkerius metus, jums nereikės mokėti mokesčių iki 250 000 USD pelno (500 000 USD, jei esate susituokę, paduodami kartu).
Tačiau jei apversite namą per metus, bet koks pelnas bus laikomas trumpalaikiu kapitalo prieaugiu, kuris apmokestinamas kaip įprastos pajamos. net 37 proc. , priklausomai nuo kitų jūsų pajamų. Parduokite antraisiais metais, o pelnui taikoma atlaidžesnė ilgalaikio kapitalo prieaugio norma, kuri svyruoja nuo 0% iki 20% .
Tarkime, po komisinių ir nešimo išlaidų mums lieka 25 000 USD pelno. Jei kasdien dirbdami uždirbame daugiau nei 38 700 USD, tai bus apmokestinama bent 22%tarifu. Dabar mūsų pelnas sumažintas iki 19 500 USD. Ir mes net neatsižvelgėme į tokius dalykus kaip uždarymo išlaidos, kurios taip pat siekia tūkstančius.
Priežastis Nr. 4: visi kiti taip pat daro
Vis dėlto, nors tai nėra net pusė pelno, kurį mes įsivaizdavome, 19 500 USD daugeliui iš mūsų būtų laukiami. Bėda ta, kad ta atlyginimo diena yra labai rizikinga. Namo pirkimui ir reabilitacijai reikia didžiulių kapitalo, laiko ir energijos investicijų.
Yra labai nedaug klaidų - ir yra tikroji tikimybė, kad negalėsite parduoti būsto už tai, ko tikėjotės. Jums gali likti namas, kurio negalite parduoti, ir išlaidos, kurios kas mėnesį kaupiasi.
Tai gali atrodyti mažai tikėtina šiandieninėje karštoje nekilnojamojo turto rinkoje - kai net visiškai nepastebimas vasarnamis „Bay Area“ gali parduoti už šimtus tūkstančių dolerių už prašomą kainą.
12 + 12 + 12
Tačiau pagalvokite apie tai: 2017 m. Amerikiečiai apvertė daugiau nei 207 000 namų - daugiausiai nuo 2006 m . Profesionalūs namų plėšikai sako, kad konkurencija yra didesnė nei bet kada ir kad uždirbti pinigų yra daug sunkiau nei po būsto krizės.
Tiesą sakant, daugelis šių namų šleifų 2006 m. Netrukus susidurs su finansiniu žlugimu: iki 2009 m. Namų vertės nukrito nuo 2000-ųjų vidurio pikų, todėl milijonai namų savininkų ir namų plėšikų susidūrė su uždarymu. Tiesą sakant, nauji tyrimai rodo, kad naminiai pleištai gali turėti vaidino didžiulį vaidmenį sukeldamas būsto krizę .
Jei pardavimai sulėtės arba kainos pradės kristi per kelis mėnesius, kol jūs pilate pinigus į nekilnojamąjį turtą, galite parduoti į visiškai kitokią aplinką, nei pirkote namą. Dugnas gali nukristi iš būsto rinkos greičiau nei galima sakyti 2008 m.
